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Was können wir als Makler tun?

Als Makler stehen wir Ihnen bei allen Phasen mit Verstand und Herz zur Seite. Denn wir wissen, die Entscheidung das eigene Reich zu verkaufen, fällt nicht immer leicht. Die Verkaufsentscheidung ist mit verschiedensten Emotionen und Erinnerungen verknüpft und manchmal auch nicht wirklich gewollt.

Provisionsfrei oder 50:50?

Eine häufig gestellte Frage ist dazu oftmals: Wer bezahlt den Makler? Viele Eigentümer sind noch der Meinung, dass der Käufer die Maklerpriovision zahlen soll. Das Gesetz hat es heute aber anders geregelt. Wer den Makler beauftragt, der muss ihn auch bezahlen. Das sogenannte Bestellerprinzip findet seine Anwendung im Vermietungsbereich. Beim Verkauf dürfen sich Verkäufer und Käufer die Provision tei len, das sogenannte unechte Bestellerprinzip. Die Provisionsvereinbarungen mit dem Makler sind nur jeweils in gleicher Höhe möglich (50:50). Der Verkäufer kann auch die Provision zu 100 % alleine tragen oder aber auch im Kaufvertrag mit dem Käufer vereinbaren, dass er einen Teil der Provision bis max. zu 50% übernimmt. Welche Regelung für dich dann in Frage kommt, können wir dir in einem Beratungsgespräch gerne erläutern.

Der Immobilienverkauf durchläuft verschiedene Phasen und bedingt unterschiedliche Aktionen: Von der Entscheidungsphase zur Wertermittlung, von der Unterlagenbeschaffung und Vermarktung zur Kontaktpflege zu den Interessenten, von Besichtigungsterminen mit potentiellen Käufern zu den Kaufpreisverhandlungen bis hin zur Beurkundung – bei allen Phasen sind wir für Sie da. Damit Sie während der Vermarktungszeit weiterhin ungestört Ihren Alltag bewältigen können. Hier finden Sie einen kleinen Einblick in unsere Maklerarbeiten:

Wir sind da: Die Entscheidungsphase

Wir wissen, die Entscheidung, das eigene Reich zu verkaufen, fällt nicht immer leicht und ist manchmal auch nicht wirklich gewollt. Viele Emotionen spielen eine Rolle und meistens sind die Verkaufsgründe eher negativer Natur wie Trennung, Arbeitsverlust, Jobwechsel oder schlicht das Alter. Nicht selten fließen zwischendurch die Tränen – aber das ist ganz normal und auch gut so. Es wäre doch schade, wenn man sein Zuhause ohne Emotionen verkaufen würde. Schließlich erzählen Wände Geschichten und viele davon gehören für immer Ihnen. In offenen Gesprächen können wir Ihnen den Druck etwas nehmen, in dem Sie die Gewissheit haben, dass wir Ihnen bis zur endgültigen Verkaufsentscheidung gerne mit all unseren beruflichen und – seien Sie gewiss – auch persönlichen Erfahrungen beratend zur Seite stehen und das bis zur endgültigen Entscheidung zu verkaufen. Und das ganz unverbindlich.

Wir wissen: Die Werte

Die Entscheidung, ob Sie verkaufen oder nicht, hängt auch von dem Wert der Immobilie ab. Ihnen sollte bewusst sein, dass es hier um Ihr wahrscheinlich größtes privates Vermögen geht. Aus unseren Erfahrungen wissen wir, dass der Preis, den Sie sich als Eigentümer bzw. Verkäufer ausrechnen, nicht immer so verkehrt ist, doch oftmals von der Betrachtung des Nachfragemarktes abweicht. Hier empfehlen wir dringend, eine Wertermittlung von einem professionellen Immobilienmakler erstellen zu lassen. Wichtig ist dabei, dass Sie wissen, wo der Marktwert Ihrer Immobilie liegt, um in der Verhandlung mit einem potentiellen Käufer beurteilen zu können, ob Sie das Gebot des Käufers ernst nehmen können. Der Käufer investiert all sein Eigenkapital und nimmt von der Bank noch Fremdkapital auf, um seinen Traum mit Ihrer Immobilie verwirklichen zu können. Bevor die Bank aber das fehlende Geld bereitstellt, überprüft sie ebenfalls den Wert Ihrer Immobilie. Manchmal anhand der Daten im Exposé und manchmal auch durch einen eigenen Gutachter. Spiegelt Ihre Immobilie den Wert nicht wider, wird keine Bank eine Finanzierungszusage erteilen.

Wir können: Die Vermarktung

Es ist leider unerlässlich, alle Ihre Immobilie betreffenden Unterlagen (wie z.B. Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszug, Flurkartenausschnitt usw.) vor Verkaufsbeginn zusammenzutragen. Der ernsthafte Kaufinteressent benötigt die Unterlagen für den Aufbau seiner Finanzierung bei seiner Bank, die ohne diese keine Finanzierungszusage geben kann. Und seit Mai 2014 ist die unaufgeforderte Vorlage eines Energieausweises zwingend erforderlich. Selbst in Anzeigenschaltungen (Internetbörsen usw.) müssen Sie gewisse Daten aus dem Energieausweis bekannt geben. Kommen Sie dem nicht nach, können Sie abgemahnt werden. Das kann sehr teuer werden! Von der Erstellung eines mit attraktiven Bildern versehendes Exposé mal abgesehen, ist die Strategie, wie Ihre Immobilie auf dem Immobilienmarkt präsentiert wird von entscheidender Bedeutung. Und zwar nicht nur im Exposé oder auf Internetseiten, sondern auch bei den Besichtigungen. Hier werden Fragen beantwortet, wie z. B. Wer ist meine Zielgruppe? Mit welchen Werbemitteln erreiche ich diese? Wie sieht die Strategie aus? Wie wird aus „Schönheitsfehlern“ ein Pro-Argument für den Käufer? Mit diesen und vielen anderen Fragen beschäftigt sich ein kompetenter Makler vor und während der Verkaufsphase.

Wir organisieren: Die Besichtigung

Ein Immobilienmakler ist wie ein Filter von Kaufinteressenten. Während bei einem privaten Inserat „Gott und die Welt“ anrufen, melden sich beim Makler überwiegend nur „wirkliche“ Kaufinteressenten, die einen Besichtigungstermin wünschen. Der Immobiliemakler fragt schon beim ersten Telefongespräch z. B. nach, ob sich schon mit der Finanzierung eines Eigenheims befasst wurde, um so die Ernsthaftigkeit festzustellen. Erst dann wird ein Besichtigungstermin vereinbart. Mit diesem Wissen ist nun auch klar, dass der gute Immobilienmakler niemals an der Masse seiner Besichtigungen gemessen werden darf. Hinzu kommt, dass der Immobilienmakler allein durch das erste Telefonat die Bedürfnisse der Interessenten erkennen und darauf gezielt bei Besichtigungen eingehen kann. Auch weitere Informationen zur Immobilie oder dem Grundstück, z.B. vom Bauamt, dem Dachdecker oder Architekten, sind von einen professionellen Makler zügig zu beschaffen. Eine Familie ist immer noch eine andere Zielgruppe als ein Alleinstehender oder ein älteres Paar und darauf muss während der Präsentation der Immobilie bei Besichtigungen eingegangen werden.

Wir kennen: Die Kaufpreisverhandlung

Bevor der Kaufpreis verhandelt wird, stellt der professionelle Immobilienmakler klar, ob der potentielle Käufer auch wirklich kaufen will. Denn was nützt ein verhandelter Preis, wenn dann doch nicht gekauft wird. Schlechtesten Falles öffnen Sie „Tür und Tor“ für nachfolgende Kaufinteressenten, die „Wind“ von Ihrer Kaufpreisschmerzgrenze bekommen haben. Weiterhin dient der Immobilienmakler Ihnen auch als zeitlicher Puffer zwischen einem Gebot des Käufers und der Entscheidung, diesem entgegenzukommen oder vielleicht doch noch beim Angebotspreis zu bleiben. Sie können sich in Ruhe mit Ihrem Immobilienmakler beraten und absprechen, wie weiter verfahren werden soll. Ist die Entscheidung vom Interessenten gefallen, Ihr Haus kaufen zu wollen, bedeutet das noch lange nicht, dass dieser auch kaufen kann. Zwar klärt der Immobilienmakler vor der Besichtigung schon mit gezielter Fragestellung ab, ob und in wieweit sich der Kaufinteressent bereits mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt hat, aber wirklich überprüfen kann man das nur mit Hilfe des Finanzierungsberaters und einer entsprechenden Bestätigung. Hierzu benötigt die eventuell finanzierende Bank alle notwendigen Unterlagen (siehe “die Werte”) um eine Finanzierungsentscheidung treffen zu können. Auch da ist der Immobilienprofi gefragt. Er sorgt für diese Unterlagen und fasst auch mal bei der Bank nach, damit der Vorgang nicht unnötig lange im Stapel des Sachbearbeiters liegt. Erst wenn eine Finanzierung bestätigt ist, können Sie beruhigt den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

Wir unterstützen: Die Beurkundung

Der Immobilienmakler hilft bei der Gestaltung des Kaufvertrages und übergibt die ermittelten Daten einem Notar, den der Käufer vorschlagen darf (er bezahlt diesen ja auch) und mit dem Sie als Verkäufer aber einverstanden sein müssen. Ansonsten einigt man sich auf einen anderen Notar. Weiter prüft der Immobilienmakler im Vorfelde den Entwurf des Kaufvertrages und bespricht diesen mit Ihnen bei Fragen. Erst wenn alle Unklarheiten beseitigt sind, geht es zum Notar zur Beurkundung.

Wir arbeiten für Sie

Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages beim Notar schreibt der Immobilienmakler für seine Leistung die Provisionsrechnung. In der Regel sind das 2,38% inklusive der Mehrwertsteuer des erzielten Kaufpreises für Sie als Verkäufer und 3,57% inklusive der Mehrwertsteuer für den Käufer. Das sind die Marktüblichen Konditionen in Schleswig-Holstein. Es gibt auch Immobilienmakler, die vom Verkäufer keine Provision verlangen, diese aber dann vom Käufer in Höhe von 5,95% inklusive der Mehrwertsteuer vom Kaufpreis fordern. Das ist sicher für Sie als Verkäufer sehr verlockend. Doch folgende Überlegung sollten Sie sich machen: Die überwiegende Leistung des Immobilienmaklers wird für Sie als Verkäufer erbracht. Der Käufer trägt die Nebenkosten des Kaufes (wie z. B. Notar- und Grundbuchgebühren ca. 2%, Grunderwerbsteuer 6,5%) und noch eventuelle Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten sowie die Finanzierungskosten. Bei einer derart hohen Belastung stellt sich die Frage, wo kann der Käufer Kosten sparen. Die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren sind nicht verhandelbar. Der professionelle Immobilienmakler wird nicht oder nur sehr wenig von seinem Gehalt nachlassen wollen, das gilt auch für die Finanzierungskosten. Also bleibt nur noch der Kaufpreis Ihrer Immobilie. Und so kann es passieren, dass Sie als Verkäufer mehr nachgeben müssen.
Fair und marktüblich ist, wenn Verkäufer und Käufer sich die Kosten des Maklers teilen und Sie so auch die Chance haben, einen besseren Kaufpreis zu erzielen. Wenn Sie es wünschen, sind wir auch nach der erfolgreichen Vermittlung Ihrer Immobilie gerne für Sie da. Der Tag der Übergabe rückt näher und wir können Ihnen Empfehlungen für Umzugsunternehmen, Renovierungshandwerker geben und auch am Tag der Übergabe als Zeuge und Helfer bei der Erfassung der für die Abrechnung zu ermittelnden Verbrauchswerte (Wasser, Strom, Gas usw.) beistehen.

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